Was sind es für Grundstücke, wofür sind sie geeignet?
Die landeseigenen Grundstücke werden durch die Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) verwaltet und im Erbbaurecht vergeben. Die Grundstücke haben in der Regel eine Fläche von unter 1.000 m² und sind nicht für die Errichtung von Schulen, Kitas, oder für Geschosswohnungsbau (größere, mehrgeschossige Gebäude) geeignet. Die Grundstücke sind überwiegend unbebaut.
Nach geltendem Planungsrecht können auf den Grundstücken Einfamilienhäuser errichtet oder auf den bebauten Grundstücken die leerstehenden Gebäude genutzt werden. Sie sollen primär der langfristigen, gemeindenahen Versorgung von Menschen mit Unterstützungsbedarf durch betreute Wohnformen dienen. Grundstücke können auch an Träger mit ambulanten Angeboten oder Beratungsleistungen vergeben werden. Grundvoraussetzung für die Direktvergabe ist in jedem Fall eine bauliche Nutzung des Grundstücks – reine Garten- oder Freizeitnutzungen sind nicht möglich.
Zudem gilt in Berlin seit 2014 das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz von Wohnraum (ZwvbG). Ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum geplant muss im Rahmen des Bauantragsverfahrens ein Antrag auf Genehmigung des Abriss oder Zweckentfremdung (ggfs. ohne dass Ersatzraum geschaffen werden muss) gestellt werden. Der Fachbereich Wohnen des Bezirkes wird dann durch die Bauaufsicht beteiligt und gibt auf der Grundlage des ZwvbG seine Stellungnahme ab. Die Feststellung, ob es sich um erhaltenswürdigen Wohnraum gemäß ZwvbG handelt, ist immer eine Einzelfallentscheidung, die erst nach Prüfung der konkreten Gegebenheiten durch den Bezirk getroffen werden kann. Die Grundlagen zum Antrag auf Zweckentfremdung finden Sie hier: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/zweckentfremdung_wohnraum/de/vorschriften_vordrucke.shtml
Wo finden sich Informationen zu den Grundstücken?
Eine Übersicht der Grundstücke findet sich auf der Webseite:
Sie befinden sich hier: Startseite / Aktuelles / Interessenbekundungsverfahren zur Unterstützung... / Das Interessenbekundungsverfahren im Überblick
Das Interessenbekundungsverfahren im Überblick
Ein Exposé mit weiteren Informationen kann für jedes Grundstück angefordert werden. Ihre Anfrage für ein Exposé richten Sie mit Angabe der Liegenschaftsnummer und Adresse des oder der Grundstücke an: [E-Mail anzeigen]
Ab dem 06. September 2024 werden zusätzlich alle schriftlich gestellten Fragen und Antworten zu den Grundstücken speziell und dem Verfahren allgemein hier veröffentlicht:
Wer kann sich bewerben?
Das Interessenbekundungsverfahren richtet sich ausschließlich an als gemeinnützig anerkannte soziale Träger. Spätestens nach Beendigung des Interessenbekundungsverfahrens muss im Fall einer Direktvergabe und Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages die Gemeinnützigkeit dann regelmäßig nachgewiesen werden. Die Angebote der sozialen Träger sollen primär der langfristigen, gemeindenahen Versorgung von Menschen mit Unterstützungsbedarf durch betreute Wohnformen dienen. Grundstücke können auch an Träger mit ambulanten Angeboten oder Beratungsleistungen vergeben werden.
Wie kann man sich bewerben?
Die Bewerbung erfolgt ausschließlich über das Interessenbekundungsformular. Für jedes Grundstück steht ein eigenes Interessenbekundungsformular zur Verfügung.
Sie erhalten das entsprechende Formular automatisch wenn Sie ein Exposé eines Grundstückes anfordern unter: [E-Mail anzeigen]
Das Interesse kann für ein oder für mehrere Grundstücke (max. 5) bekundet werden. Wenn Sie Bewerbungen auf mehrere Grundstücke einreichen, ist eine Priorisierung anzugeben, d.h. auf welchem Grundstück Sie Ihr Projekt bevorzugt und vorrangig realisieren wollen.
Wichtiger Hinweis: Für jedes Grundstück ist ein eigenes Interessenbekundungsformular auszufüllen und einzureichen. Wenn Sie ein Konzept haben, das sie weitgehend ähnlich auf mehreren Grundstücken realisieren wollen, ist jeweils eine Anpassung des Konzeptes, der Baumaßnahme und der Finanzierung an die Bedingungen des jeweiligen Grundstücks vorzunehmen.
Interessenbekundungen, die nicht mittels der Formulare eingereicht werden, werden nicht berücksichtigt.
Die Interessenbekundungen (ggf. mit Anlagen) sind ausschließlich elektronisch an [E-Mail anzeigen] zu übermitteln. Eine Abgabe nach Fristende kann nicht berücksichtigt werden.
Wo findet sich Hilfe zum Ausfüllen des Formulars?
Am Ende jedes Interessenbekundungsformulars finden Sie eine kurze Erklärung zu den angeforderten Angabefeldern des Formulars.
Weitere Anfragen und Auskünfte zum Verfahren können schriftlich per E-Mail unter [E-Mail anzeigen] gestellt werden. Bitte lesen Sie auch die Rubrik Fragen & Antworten der Website.
Hier werden die Antworten auf Fragen für alle Teilnehmer und Teilnehmerinnen veröffentlicht. Für die aktuelle 4. Runde des Direktvergabeverfahrens wird die Rubrik „Fragen & Antworten“ erstmalig ab dem 06.09.2024 veröffentlicht und dann im Monatsturnus aktualisiert.
Zusätzlich gibt es das Angebot des einmaligen „Informationsgesprächs“, in dem Sie dann noch offene Fragen zum Interessenbekundungsformular klären können. Mehr Informationen zum Informationsgespräch finden Sie weiter unten im entsprechenden Abschnitt "Wozu dient das Informationsgespräch?".
Wie detailliert müssen die eingereichten Informationen sein?
Das geplante Projekt muss plausibel und nachvollziehbar dargestellt werden. Hinweise zu den wünschenswerten Erläuterungen finden sich im Formular. Die Unterlagen müssen für die Fachbeiratsmitglieder selbsterklärend sein und alle Informationen über das Projekt zur Verfügung stellen. Dabei reicht eine kurze Erläuterung in den dafür vorgesehenen Formularfeldern aus. Die Angaben unter dem Punkt „Kostenschätzung und Finanzierungsplan“ müssen zwingend vollständig eingereicht werden (Ausschlusskriterium). Über das Formular hinausgehende Informationen können freiwillig als Anhang des Formulars mit eingereicht werden. Eine verbindliche Bauplanung (etwa durch ein externes Architekturbüro) bzw. ein Finanzierungsgutachten durch eine Bank sind für eine erfolgreiche Interessenbekundung nicht notwendig.
Müssen Vorabstimmungen mit Ämtern getätigt werden?
Eine Vorabstimmung mit Fachämtern ist keine Teilnahmevoraussetzung. Aufgrund der besonderen Bedingungen der Grundstücke wird jedoch dringend empfohlen, das geplante Konzept mit den Fachämtern abzusprechen.
Es wird empfohlen, die Informationen der Fachämter in Ihrer Projektdarstellung und in Ihrem Konzept der Baumaßnahmen anzugeben. Erforderlich ist eine Bezugnahme auf das Bezirksregionenprofil (BZRP). Im Interessenbekundungsformular wird zur Begründung des Bedarfs für das geplante Projekt ein entsprechender Verweis abgefragt. Für eine abgestimmte Bedarfseinschätzung des geplanten Projektes wird eine Absprache mit dem zuständigen Fachamt des Bezirkes (z.B. Jugendamt) dringend empfohlen. Bitte nutzen Sie hier auch die im Internet verfügbaren einschlägigen Informationen des Bezirkes bzw. des Senates.
Erforderlich ist eine plausible Darstellung des baulichen Konzeptes, das auf dem Grundstück realisiert werden soll. Für eine fundierte Einschätzung der planungs- und baurechtlichen Zulässigkeit des geplanten Projektes wird eine Absprache mit dem zuständigen Stadtplanungsamt des Bezirkes dringend empfohlen.
Fragen an die jeweiligen Fachämter können Sie schriftlich stellen an: [E-Mail anzeigen]
Wir werden Ihre Fragen weiterleiten und die Antworten der Fachämter wieder an Sie zurückgeben.
Erst im Fall der Auswahl und Empfehlung des Projektes für die Direktvergabe durch den Fachbeirat ist eine tiefergehende Abstimmung mit der Bauberatung des zuständigen Bezirksamtes vorzunehmen und ein detailliertes Angebot (inkl. verbindlichem Finanzierungsplans) abzugeben.
Wozu dient das Informationsgespräch?
Als zusätzliches Beratungsangebot dient das Informationsgespräch. Es richtet sich an soziale Träger, die bereits eine Interessenbekundung vorbereitet haben und dazu noch konkrete Klärungsbedarfe haben.
Die Informationsgespräche werden von STATTBAU als Verfahrensbegleitung durchgeführt. Sie dauern maximal eine Stunde und finden zur Gleichbehandlung aller sozialen Träger als Videokonferenzen statt. Es ist jeweils nur ein Informationsgespräch pro Bewerbung möglich.
Ziel des Informationsgespräch ist es, fundierte Fragen zu einer Bewerbung im Interessenbekundungsformular zu klären und etwaige Optimierungen bspw. Bedarf für weitere Vorabstimmung mit Fachämtern aber auch für notwendige Konkretisierung von Angaben durch den sozialen Träger zu identifizieren.
Grundlage für das Informationsgespräch ist die Zusendung des Entwurfs einer Interessenbekundung. Dieser Entwurf sollte bereits wesentliche Inhalte des Formulars enthalten (insbes. zum Ausschlusskriterium „Kostenschätzung und Finanzierungsplan“). Es muss aber für das Informationsgespräch noch keine vollständige Interessenbekundung eingereicht werden.
Die Informationsgespräche sollen bis spätestens 01.11.2024 wahrgenommen werden. Abgabefrist bleibt das vorgegebene Ende des Interessenbekundungsverfahrens: 29.11.2024.
Wenn Sie ein Informationsgespräch in Anspruch nehmen wollen, schreiben Sie bitte an: [E-Mail anzeigen]
Wie lange läuft die Interessenbekundungsphase?
Frist zur Einreichung des Interessenbekundungsformular per Email ist der 29. November 2024. Einreichungen nach dieser Frist können nicht berücksichtigt werden.
Die Bewertung durch den Fachbeirat und die Prüfungen der zuständigen Senatsfachverwaltungen dauern voraussichtlich bis Frühjahr 2025. Im Anschluss an die eigentliche Direktvergabeempfehlung durch die zuständige Senatsfachverwaltung wird die Berliner Immobilienmanagement GmbH den Erbbaurechtsvertrag schließen. Nach erfolgreicher Beurkundung beginnt die sog. Gremienzustimmung. Dieser Prozess kann im Einzelfall mehrere Monate in Anspruch nehmen (siehe unten).
Die einzelnen „Phasen und Meilensteine des Interessenbekundungsverfahrens“ bis zur Direktvergabe sind in diesem Überblick dargestellt:
Wer bewertet die Interessenbekundungen?
Die Interessenbekundungen werden durch einen Fachbeirat bewertet. Er setzt sich aus sechs Vertreter:innen der Wohlfahrtsverbände der freien Wohlfahrtspflege (LIGA Berlin, d.h. einer Vertreter:in je Verband), jeweils eine Vertreter:in aus der Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Familie (SenBJF), der Senatsverwaltung für Wissenschaft, Gesundheit und Pflege (SenWGP) und der Senatsverwaltung für Arbeit, Soziales, Gleichstellung, Integration, Vielfalt und Antidiskriminierung (SenASGIVA) sowie zwei Vertreter:innen der Bezirke zusammen. Die Empfehlungen des Fachbeirats sind zentrale Grundlage für die Direktvergabeempfehlung.
Nach welchen Kriterien werden die Interessenbekundungen bewertet?
Kriterien für die Bewertung der Konzepte durch den Fachbeirat sind die Qualität des Konzeptes und die Einordnung des Projektes in den Sozialraum. Zudem muss die Finanzierung plausibel dargelegt und ein Zeitplan vorgelegt werden.
Ziel des Verfahrens ist primär die langfristige, gemeindenahe Versorgung von Menschen mit Unterstützungsbedarf durch betreute Wohnformen durch gemeinnützige soziale Träger. Grundstücke können auch an Träger mit ambulanten Angeboten oder Beratungsleistungen vergeben werden.
Bei Mehrfachbewerbungen verschiedener Träger auf ein Grundstück wird der Fachbeirat Interessenbekundungen, die betreute Wohnformen anbieten, gegenüber anderen ambulanten Angeboten oder Beratungsleistungen prioritär bewerten.
Was folgt nach dem Interessenbekundungsverfahren?
Auf Basis der Bewertung spricht der Fachbeirat eine Empfehlung an die zuständige Fachverwaltung des Senats aus. Die zuständigen Senatsfachverwaltungen prüfen die Empfehlungen des Fachbeirats und formulieren die eigentliche Entscheidung zur Direktvergabeempfehlung an die Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM). Die BIM organisiert den Prozess zur Direktvergabe bis zum Abschluss des Erbbaurechtsvertrags. In dieser Phase ist die Abgabe eines detaillierten Angebots (inkl. verbindlicher Finanzierungsplan) erforderlich. Nach erfolgreicher Prüfung durch die BIM schließt diese das Erbbaurechtsvertrag mit dem sozialen Träger ab. Der Abschluss des Erbbaurechtsvertrages erfolgt mit dem Vorbehalt, dass verschiedene Gremien des Landes Berlin (z.B. Aufsichtsrat SODA, Abgeordnetenhaus von Berlin) der Erbbaurechtsvergabe zustimmen. Dabei ist zu beachten, dass der Aufsichtsrat des Sondervermögens Daseinsvorsorge (SODA), der Berliner Senat und das Abgeordnetenhaus des Landes Berlin der Bestellung eines Erbbaurechts zustimmen müssen, sofern eine Laufzeit von mehr als 40 Jahren (inklusive Verlängerungsoptionen) vereinbart wurde oder der Grundstückswert mehr als 3 Mio. € beträgt (§64 Abs. 2 Ziff 4 Landeshaushaltsordnung). Dieser Prozess kann im Einzelfall mehrere Monate in Anspruch nehmen. Eine Vorlage an das Abgeordnetenhaus erfolgt mit dem beurkundeten Erbbaurechtsvertrag.
Die einzelnen „Phasen und Meilensteine des Interessenbekundungsverfahrens“ bis zur Direktvergabe sind in diesem Überblick „Phasen und Meilensteine des Interessenbekundungsverfahrens im Überblick“ dargestellt:
Wann und wie erhalte ich Nachricht, ob ich ausgewählt wurde?
Die Ergebnisse der Bewertung durch den Fachbeirat werden den erfolgreichen Bewerber:innen im Anschluss an die Sitzung des Fachbeirats mitgeteilt. Die Sitzung des Fachbeirats findet nach der Vorprüfung aller Bewerbungen ca. zwei Monate nach Ende der Einreichungsfrist statt. Die endgültigen Zu- und Absagen erfolgen nach Prüfung durch die Senatsfachverwaltungen.
Die einzelnen „Phasen und Meilensteine des Interessenbekundungsverfahrens“ bis zur Direktvergabe sind in diesem Überblick „Phasen und Meilensteine des Interessenbekundungsverfahrens im Überblick“ dargestellt:
Wie gestalten sich die Erbbaurechtsverträge?
Die Erbbaurechtsverträge werden von der Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) geschlossen. Alle Informationen zu den Erbbaurechtsverträgen sind in der Broschüre “Erbbaurechte für gemeinnützige soziale Träger an Einfamilienhausgrundstücken des Landes Berlin“ kompakt zusammengefasst:
Der Erbbauzins richtet sich in der Regel nach dem Verkehrswert des Grundstücks bei Bestellung des Erbbaurechts und beträgt pro Jahr 1,8% des Grundstückswertes abzüglich einer gemeinbedarfsorientierten Absenkung des Bodenwertes in Höhe von 50% bei Abschluss des Vertrages. Der für das jeweilige Grundstück zu erwartende jährliche Erbbauzins geht aus dem Exposé hervor.
Für die aktuelle 4. Runde des Verfahrens wurden die Laufzeiten der Erbbaurechtsverträge angepasst. Für soziale, kulturelle und sportliche Nutzung beträgt die Laufzeit von Erbbaurechten im Land Berlin standardmäßig bis zu 40 Jahre. In begründeten Einzelfällen (z. B. bei besonders hohen Investitionen) kann im Vergabeprozess von Einfamilienhäusern an soziale Träger von der Standardlaufzeit abgewichen werden. Die maximale Laufzeit sollte 65 Jahre nicht überschreiten. Dies ist im Interessenbekundungsformular unter 4.6 zu begründen. Gründe für eine Laufzeit von bis zu 65 Jahren sind z.B.: Das Investitionsvolumen der Baumaßnahmen, fachliche Belange der zuständigen Verwaltungen (insbesondere langfristige Bedarfe, z.B. für die zu entstehenden Hilfsangebote) oder Vorgaben zum Abschreibungszeitraum (z.B. BRV Jug). Für die Vereinbarung einer Laufzeit von mehr als 40 Jahren ist ein positives Votum der Senatsfachverwaltung im Rahmen der Direktvergabeempfehlung erforderlich.
Der Wunsch nach einer längeren Laufzeit hat keinen Einfluss auf die Bewertung der Interessenbekundungen und ist einzelfallabhängig zu prüfen. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass bei der Bestellung von Erbbaurechten, wenn Laufzeiten von mehr als 40 Jahren (inklusive Verlängerungsoptionen) vereinbart werden sollen, diese dem Abgeordnetenhaus des Landes Berlin zur Zustimmung vorgelegt werden müssen (§64 Abs. 2 (4) lit b. Landeshaushaltsordnung). Dieser Prozess kann im Einzelfall mehrere Monate in Anspruch nehmen. Eine Vorlage an das Abgeordnetenhaus erfolgt mit dem beurkundeten Erbbaurechtsvertrag. Bei einer Laufzeit von bis zu 40 Jahren entfällt diese Gremienzustimmung, sofern der Grundstückswert 3 Mio. € nicht übersteigt.
Weitere Informationen über Erbbaurechte im Land Berlin finden sich hier:
https://www.bim-berlin.de/immobilien/angebote/erbbaurechte/
oder zum Erbbaurecht allgemein auf der Homepage des Deutschen Erbbaurechtsverbandes:
https://www.erbbaurechtsverband.de/home/
Welche Förderangebote stehen zur Verfügung?
Das Land Berlin stellt Mittel für die Wohnraumförderung, die auch im Rahmen dieses Verfahrens für Wohngebäude beantragt werden können. Die entsprechenden Informationen zur Wohnraumförderung finden Sie hier: https://www.berlin.de/sen/bauen/neubau/neubaufoerderung/
Das Land Berlin hat zudem im Jahr 2020 ein Programm zur Förderung des Neubaus von Wohnraum für soziale Träger aufgesetzt. Mehr Informationen dazu hier: https://www.berlin.de/sen/bauen/neubau/wohnraum-fuer-soziale-traeger/
Hinweis: Die Förderung über die „Verwaltungsvorschriften für die Durchführung eines Projektaufrufs zur Förderung des Neubaus von Wohnraum für soziale Träger“ steht unter Vorbehalt der Verfügbarkeit der Mittel. Aufgrund erhöhter Antragsstellungen in den Jahren 2023 und 2024 wird auf den aktuell begrenzten Mittelrahmen hingewiesen.
Ergänzend sind für die baulichen Maßnahme je nach Art und Weise des Bauvorhabens weitere Fördermittel abrufbar bspw. der KfW.