# Ergänzende Angaben des Stadtplanungsamtes zu den 15 Grundstücken im Bezirk Treptow-Köpenick: maximale Bebaubarkeit der Grundstücke

Das Stadtplanungsamt des Bezirk Treptow-Köpenick veröffentlicht folgende Angaben als Ergänzung der Exposees der 15 Grundstücke im Bezirk Treptow-Köpenick. Diese Angaben sind eine Konkretisierung zur maximal möglichen Bebaubarkeit der einzelnen Grundstücke und sollen den interessierten Trägern eine Orientierung geben.
Eine verbindliche Aussage zu Ihrem geplanten Bauvorhaben kann nur der Bezirk erteilen. Bitte nutzen Sie daher das Angebot der Bauberatung durch das Stadtplanungsamt des Bezirkes.
Die Angaben zur maximalen Bebaubarkeit der Grundstücke sind hier nach Stadtteil aufgelistet:

Köpenick
Grüne Trift 125: max. 90 m² Grundfläche, 2 Vollgeschosse. 2 einzelne Gebäude (1. und 2. Baureihe) sind möglich mit jeweils der genannten Größe

Niebergallstraße neben 11: max. 170 m² Grundfläche, 2 Vollgeschosse + Staffelgeschoss, Straßenbahnlärm beachten (10 min. Takt)

Plehmpfad 2: nach Abriss Bestand max. 140 m², 1 Vollgeschoss + ausgebautes Dachgeschoss, Bauflucht 6 m zum Plehmpfad und 5 m zum Flansweg einhalten.

Plehmpfad 75: max. 100 m², 1 Vollgeschoss + ausgebautes Dachgeschoss. 2 einzelne Gebäude (1. und 2. Baureihe) sind möglich mit jeweils der genannten Größe

Bohnsdorf
Auraser Weg 28: max. Bebauung 120 m² Grundfläche, 1 Vollgeschoss mit ausgebautem Dach, offene Bauweise

Boviststraße 77: max. 1 Bungalow 160 m² oder 2 x EFH je max. 95 m², 2 Vollgeschosse; offene Bauweise

Fliegenpilzstraße 356: max. Bebauung 120 m² Grundfläche, 1 Vollgeschoss mit ausgebautem Dach, offene Bauweise

Lindenstraße 106: max. Bebauung 90 m² Grundfläche, 1 Vollgeschoss mit ausgebautem Dach, offene Bauweise

Lindenstraße 63: max. 1 Bungalow 120 m² oder EFH 110 m², 1 Vollgeschoss mit ausgebautem Dach; offene Bauweise

Perlpilzstraße 320 C: max. Bebauung 120 m² Grundfläche, 1 Vollgeschoss mit ausgebautem Dach, offene Bauweise

Prieborner Straße 76: max. Bebauung 115 m² Grundfläche, 2 Vollgeschosse, offene Bauweise

Dahmestraße 11a: max. Bebauung 90 m² Grundfläche, eingeschossig mit ausgebautem DG, offene Bauweise

Waldstraße 38: max. Bebauung nach Abriss bestehender Bebauung: 2 EFH mit je 70 m² Grundfläche, eingeschossig mit ausgebautem DG, offene Bauweise

Schmöckwitz
Eichwalder Aue 19: maximal 3 einzelne Gebäude in 3 Baureihen (siehe Nachbar Nr. 21 A-C), jeweils maximal 75 m² Grundfläche, 2-geschossig, offene Bauweise – kein großes Gebäude!

Köpenick Nord
Druschiner Straße 28A: ein Gebäude, maximal 100 m² Grundfläche, maximal 2-geschossig, offene Bauweise.

Adlershof
Bernstadter Weg 27A: Max. Bebauung ca. 230 m² Grundfläche (20 %) aufgeteilt auf 2 Gebäude (GF max. 150 m²), 2 Vollgeschosse, offene Bauweise;
Max. Nutzfläche somit: 230*2 = 460 m²

Altglienicke
Alemannenstraße 3 (Flst. 6557): Max. Bebauung 100 m² Grundfläche, 2 Vollgeschosse mit ausgebautem Dach, offene Bauweise
Maximale Nutzfläche somit: 100*2,5 = 250 m²

Müggelheim
Enkenbacher Weg 123: Max. Bebauung 88 m² Grundfläche (20 %), max. 2 Gebäude, 1 Vollgeschoss mit ausgebautem Dach, offene Bauweise
Maximale Nutzfläche somit: 88*2*1,5 = 265

Friedrichshagen
Ahornallee 34-37: max. Bebauung 120 m² Grundfläche, 2-3 Vollgeschosse, offene Bauweise, Grundstück lt. Auskunft an BIM wegen Größe und Zuschnitt nicht für Geschosswohnungsbau geeignet
Kalkseestraße 15: max. Bebauung EFH 90 m² Grundfläche, 1 Vollgeschoss + ausgebautes Dach, offene Bauweise

Rahnsdorf
Müggelwerderweg 13A: max. Bebauung EFH 90 m², 2 Vollgeschosse, offene Bauweise
Fürstenwalder Allee 344: max. Bebauung 180 m², 1 Vollgeschoss oder 115 m², 2 Vollgeschosse, offene Bauweise

# Grundsätzliche Hinweise zum Zweckentfremdungsverbot-Gesetz

Frage eines sozialen Trägers: Spielt für den Abriss oder die Umnutzung der Gebäude das Zweckentfremdungsverbot eine Rolle?

Antwort der BIM und der Bezirke: Wenn Wohnraum in eine andere Nutzung geändert werden soll, greift das in Berlin geltende Zweckentfremdungsverbot-Gesetz.
Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz von Wohnraum (ZwvbG) trat am 01. Mai 2014 in Kraft. Seitdem wird das Verbot in allen Berliner Bezirken umgesetzt und angewendet. Damit wird Wohnraum vor Zweckentfremdung durch Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberaum oder Ferienwohnung geschützt. Mit der Gesetzesnovelle im Frühjahr 2018 erfolgte eine Verschärfung des ZwvbG. So können nun Treuhänder eingesetzt werden, falls der Verfügungsberechtigte sich weigert, zweckentfremdeten Wohnraum (z.B. durch Leerstand) wieder für Wohnzwecke zu nutzen. Zudem ist der Leerstand von Wohnraum nur noch drei Monate erlaubt anstatt sechs Monate und die möglichen Bußgelder bei Verstößen wurden deutlich erhöht. Seit dem Frühjahr 2022 gilt die 2. Verordnung des ZwvbG. Darin ist festgeschrieben, dass der Abriss von Wohnraum nur dann genehmigungsfähig ist, wenn der hierfür angebotene Ersatzwohnraum auch zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht.

Ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum geplant muss im Rahmen des Bauantragsverfahrens ein Antrag auf Genehmigung des Abriss oder Zweckentfremdung (ggfs. ohne dass Ersatzraum geschaffen werden muss) gestellt werden. Der Fachbereich Wohnen des Bezirkes wird dann durch die Bauaufsicht beteiligt und gibt auf der Grundlage des ZwvbG seine Stellungnahme ab.

Die Feststellung, ob es sich um erhaltenswürdigen Wohnraum gemäß ZwvbG handelt, ist immer eine Einzelfallentscheidung, die erst nach Prüfung der konkreten Gegebenheiten durch den Bezirk getroffen werden kann. Die Grundlagen zum Antrag auf Zweckentfremdung finden Sie hier: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/zweckentfremdung_wohnraum/de/vorschriften_vordrucke.shtml 


# Frage zum Grundstück Fürstenwalder Allee 344: erneute Nutzung als Kita

Frage eines sozialen Trägers: Wäre eine erneute Nutzung als Kita möglich?

Antwort des Bezirksamt Treptow-Köpenick, Abteilung Jugend und Gesundheit: Aus Sicht der bezirklichen Kitabedarfsplanung wird in der Bezirksregion Rahnsdorf kein weiterer Kitastandort benötigt. Für diesen Standort kann also keine Bedarfsbestätigung ausgestellt werden, die notwendig ist für eine etwaige Fördermittelbeantragung. Rahnsdorf ist im neuen Förderatlas mit Kategorie 4 eingestuft und somit nicht mehr förderfähig.

Der Träger könnte trotzdem mit eigenen Mitteln einen Kitastandort gründen. Die Bedarfsbestätigung schätzt nur die zukünftige Auslastung des Standortes ein und ist somit sowohl eine Beratungsleistung für den Träger zur Wirtschaftlichkeit als auch die Bestätigung für das Land Berlin, dass das Projekt förderungswürdig ist. Wenn der Träger das Projekt trotzdem verfolgen möchte, steht ihm das grundsätzlich frei und er kann die entsprechenden Schritte mit der Kitaaufsicht der SenBJF gehen (ggf. Trägeranerkennung, Absprachen zum pädagogischen und zum Raumkonzept des Standortes und Abstimmungen/Abnahmen bis hin zur Betriebserlaubnis).

# Frage zum Grundstück Fürstenwalder Allee 344: Wasserschutzgebiet

Frage eines sozialen Trägers: Hat das Wasserschutzgebiet Erkner Auswirkungen auf die Baumaßnahmen?

Antwort des Stadtentwicklungsamt Treptow-Köpenick: Das Grundstück Fürstenwalder llee 344 befindet sich im Geltungsbereich der Wasserschutzgebietsverordnung Erkner, Schutzzone IIIA. Näheres entnehmen Sie bitte der Wasserschutzgebietsverordnung Erkner; weitere Informationen finden Sie hier: https://www.berlin.de/sen/uvk/_assets/umwelt/wasser-und-geologie/publikationen-und-merkblaetter/hinweisblatt_bauen-im-wasserschutzgebiet.pdf

# Frage zum Grundstück Bernstadter Weg 27A: Art der baulichen Nutzung
Frage eines sozialen Trägers: Welche Nutzung ist auf dem Grundstück zulässig?

Antwort des Stadtplanungsamt Treptow-Köpenick: Es handelt sich vorliegend um ein Wohngebiet, eine Wohnnutzung ist somit möglich, Anlagen für soziale Zwecke ebenfalls. Voraussetzung für die Nutzung „Wohnen“ ist, dass die Wohndauer mindestens 1 Monat oder länger beträgt. Die Grundrisse müssen so gestaltet werden, dass es möglich ist seinen Lebensmittelpunkt dort zu bilden (Bad, Küche sind u.a. Voraussetzung).

# Frage zum Grundstück Bernstadter Weg 27A: Archäologisches Verdachtsgebiet
Frage eines sozialen Trägers: Was bedeutet das archäologischen Verdachtsgebiet Spindlersfeld konkret bei einem Bau?

Antwort des Stadtentwicklungsamt Treptow-Köpenick: Im Falle eines Bauantrags wird die Denkmalschutzbehörde beteiligt. Die Denkmalschutzbehörde hat sich in solchen Fällen in der Vergangenheit z.B. vorbehalten, den Bodenaushub auf eventuell auftretende Funde zu kontrollieren bzw. eine Anzeige- und Abgabepflicht nach dem Denkmalschutzgesetz Berlin geltend gemacht. 
Auskünfte dieser Art genießen keine Rechtsverbindlichkeit. Für eine rechtsverbindliche Aussage reichen Sie bitte einen Antrag auf Vorbescheid oder einen Antrag auf Baugenehmigung beim Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht ein.


# Frage zum Grundstück Bernstadter Weg 27A: Baumbestand

Frage eines sozialen Trägers: Liegt hier ein schützenswerter Baumbestand vor?

Antwort des Umwelt- und Naturschutzamt Treptow-Köpenick: Auf dem Grundstück befinden sich nach Baumschutzverordnung geschützte Bäume (z.B. Pappeln, Robinien, Eschenahorn).
Aufgrund der geringen Nutzung kann man das Grundstück als verwildert bezeichnen, so dass für jegliche Eingriffe auch der Artenschutz zu berücksichtigen wäre. Laut Luftbild ist das Grundstück aktuell überwiegend mit verschiedenen Gehölzen bestanden. Es ist davon auszugehen, dass diese Vegetation Lebensraum für besonders geschützte Arten wie Vögel und Fledermäuse darstellt. Diese und gegebenenfalls weitere Arten sind daher bei der künftigen Planung zu berücksichtigen. Artenschutzfachliche und -rechtliche Belange werden parallel zum Baugenehmigungsverfahren in einem eigenen Verfahren geprüft. Als Grundlage für die weitere Prüfung der artenschutzfachlichen und -rechtlichen Belange sind entsprechende Kartierungen erforderlich. Aufgrund der sich gemäß Luftbild ergebenden Flächenkulisse sind mindestens folgende fachgutachterliche Untersuchungen vorzunehmen:

1. Brutvögel

• Revierkartierungen: 5-6 Begehungen von Februar - Juni, entsprechend der üblichen Methodenstandards
• Erfassung dauerhaft geschützter Lebensstätten (Baumhöhlen etc.)

• 5-6 Begehungen unter Einsatz üblicher Methoden (wie detektorgestützte Sichtkontrolle, Horchbox)
• Erfassung des Arteninventars
• Erfassung artspezifischer Jagdhabitate
• Erfassung von Bäumen mit Potenzial für Quartierstandorte (Baumhöhlen etc.)

• Kartierung hinsichtlich des Vorkommens geschützter Biotoptypen gem. § 30 BNatSchG i. V. mit § 28 NatSchG Bln und Zielarten des Berliner Florenschutzes.